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② 과세 기준 '주택 수' '거주' '용도'

우리나라 부동산 세금이 많은 것으로 알려져 있는데 OECD는 세 부담 자체를 지적하지는 않았나.짚기는 했다.보고서에 따르면 한국의 부동산 관련 세금이 2024년 GDP 대비 3.0%로 OECD 평균(1.6%)의 2배 가까이 된다.전체 세수 대비로도 11.7%로 OECD 평균(5.1%)의 2배를 넘는다.그런데도 OECD는 줄이라고 하지 않았다.구성만 바꾸라고 했다.


이유는 분모에 있다.GDP 대비 세금이 많은 것은 세율이 높아서가 아니라 집값이 비싸서다.2024년 기준 주택시가총액이 GDP의 2.79배다.토지 가치는 4.73배다.경제 규모에 비해 부동산 가격이 많이 부풀려져 있다는 뜻이다.다른 나라와 소득 대비 집값 수준을 비교해 보면 우리나라가 두드러진다.글로벌 통계기관인 NUMBEO에 따르면 한국의 소득 대비 집값 비율이 24.4배다.일본이 11.7배이고 미국·영국 등은 10배를 밑돈다.우리나라 집값은 덩치에 비해 큰 옷인 격이다.

이는 세금을 자산가치로 나눈 실효세율을 보면 확인된다.토지+자유연구소가 OECD 자료로 산출한 우리나라의 보유세 실효세율(보유세 세수/민간 부동산 자산가치)이 2023년 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반에 못 미친다.연구소는 "경제규모 대비 부동산 가격이 매우 높고 조세부담률이 낮은 데 기인한다"며 "실질적 보유세 부담은 여전히 낮은 수준"이라고 분석했다.

보유세 실효세율이 종부세 완화 등의 영향으로 낮아지고 있다.주택시가총액 대비 보유세 비율이 문재인 정부 때인 2021년 0.174%까지 올라갔다가 윤석열 정부 들어 2022년 0.138%로 내리더니 2023~2024년엔 0.1% 정도로 하락했다.

거래세는 좀 다르다.한국지방세연구원이 같은 잣대(민간 부동산 자산 대비)로 잰 2022년 거래세 실효 부담은 0.17%로 OECD 평균(0.10%)을 웃돌며 호주(0.25%) 다음이다.2024년 기준 주택시가총액 대비 취득세 비율이 0.13%다.실효세율로 봐도 보유세는 평균의 절반,거래세는 평균의 2배 가까이 되는 셈이다.거래세 편중은 어떤 자로 재도 확인된다.


보유세를 어떻게 늘릴 것인가.재산세와 종부세 세율을 곧바로 높이면 반발이 거셀 것이다.재산세는 공시가격 9억원 이하 1주택자에게 세율을 0.05%포인트 깎아주는 특례까지 시행 중이다.특례를 원상복구하기 쉽지 않다.공시가격 9억원 이하는 대략 시가 13억원 이하로 전체 주택의 절반 정도를 차지한다.올해 공시가격 9억원 이하가 49.3%다.

정부는 모든 주택이 대상이어서 범위가 넓은 재산세보다 대상이 제한된 종부세 강화 쪽으로 갈 것으로 예상된다.종부세는 1주택 기준 공시가격 12억원(시가 17억원)이 넘는 고가주택에 부과된다.올해 공시가격 12억원 초과 비율이 8%다.종부세를 전반적으로 늘리거나 공시가격 30억원 등을 기준으로 한 초고가주택은 더 무겁게 매기는 방안이 가능할 수 있다.다주택자 중과 대상을 현행 3주택 이상에서 2주택으로 되돌리는 방안도 거론될 수 있다.노무현 정부에서 도입된 조정대상지역 2주택자 중과가 2023년 윤석열 정부에서 폐지됐다.

그런데 OECD는 주택 수 기준 과세에 비판적이다.취득세의 다주택자 중과도 마찬가지다.주택 수는 그 집이 실제 어떻게 쓰이는지 말해주지 않기 때문이다.지방 근무 때문에 마련한 두 번째 집이나,세를 놓아 임대주택 구실을 하는 집이나,비워둔 별장이나 똑같이 중과된다.보고서는 다주택자 중과가 임대주택 공급 비용을 높여 임대료 상승과 민간임대 위축으로 이어질 수 있다고 지적했다.

OECD의 대안은 기준을 주택 수에서 용도로 바꾸는 것이다.실거주 주택은 낮은 세율로,유튜브 영상 다운로드 사이트 정리빈집이나 세컨드하우스 같은 저활용 주택은 높은 세율로 매기라는 것이다.실거주 주택과 비거주 주택(빈집·별장 등 저활용 자산)을 구분해 거주하지 않는 주택에 높은 세율을 적용하면 소유자가 유휴 주택을 시장에 내놓거나 임대하도록 유도해 전체 주택 재고가 더 효율적으로 사용되도록 할 수 있다.

거주주택 이외 추가적인 주택의 소유는 주로 자산이 많은 부유층에 집중돼 있다.주택 수 기준을 없애더라도 비거주 주택의 더 높은 보유세는 부유층이 더 많은 세금을 부담하게 돼 조세의 누진성을 강화한다.누진성은 지키면서 일괄 중과의 부작용은 걷어낼 수 있다는 논리다.

OECD는 보고서에서 "주택 수에 따른 차별을 줄이고 시장 가치와 용도에 기반한 보유세 중심 체계로 전환하면 주거 이동성이 높아지고 부동산 시장의 효율성과 회복력이 개선된다"고 설명했다.


여기서 정부가 말하는 '거주' 중심과 OECD의 '용도' 기준이 만난다."집은 사는(buying) 게 아니라 사는(living) 곳"이라는 구윤철 부총리의 원칙은 실거주 여부로 세금을 가르라는 OECD 권고와 같은 방향을 본다.비거주 주택의 보유세를 강화하면 다주택자 중과와 비슷한 효과를 내면서 주택 수를 세는 방식의 부작용은 피할 수 있다.

다주택자라도 세를 놓아 집이 활용되면 부담을 덜고,유튜브 영상 다운로드 사이트 정리1주택자라도 비워두면 무거워진다.주택 수가 아니라 거주·임대 등 활용 방식으로 세율을 차등하는 것이다.이러면 종부세 장기보유세액공제도 손질 대상이 된다.지금은 거주 여부와 상관없이 5년 이상 보유만 하면 세금의 20~50%를 공제받는다.'보유'에 주던 당근을 '거주'에 주는 쪽으로 옮기는 문제다.

정부가 취득세 다주택자 중과를 손볼까.윤석열 정부에서 중과 완화를 하기로 하고 법안까지 마련됐지만 국회에서 흐지부지됐다.그 법안을 살리든지,유튜브 영상 다운로드 사이트 정리거래세에도‘거주’잣대를 갖고 올 수 있다.실거주 목적의 취득시 세율을 확 낮춰 다른 목적과 차등을 두는 방법을 생각할 수 있다.다주택자 중과처럼 실거주 목적 이외의 주택 구입을 견제할 수 있을 것이다.이렇게 하면 굳이 다주택자 중과를 유지할 필요가 없다.

노무현 정부 이후 20년 넘게 부동산 세제를 압박해온 '다주택자' 프레임이 이번에 바뀔지 주목된다.

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：이재용 회장을 비롯한 재계 총수들은 28일 오후 1시30분부터 50여분간 서울 소공동 롯데호텔에서 무함마드 대통령과 자리를 가졌다.

유튜브 영상 다운로드 사이트 정리,최대열 기자 dychoi@asiae.