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다주택 양도세 중과 유예기간 놓치면
장기보유 특별공제 최대 30% 사라져
3주택자 이상은 주택 처분 순서 유의
일시적 2주택 등 면제 요건도 확인을
통상 주택에 대한 세율은 보유 기간이 2년 이하인 주택에 대해선 기본세율보다 높은‘단기양도세율’이 적용된다.2년 이상 보유한 주택은 종합소득세의 기본세율(6∼45%)이 적용된다.그러나 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에는 기본세율에 20%(2주택 보유자) 또는 30%(3주택 이상 보유자)를 더한 중과세율이 적용된다.다주택자라 하더라도 비조정대상지역에 위치한 주택을 매도하는 경우에는 기본세율이 적용된다.
만약 2년 이상 보유하지 않고 단기 양도한다면 세율은 단기양도세율과 중과세율을 적용해 세액이 더 높은 쪽으로 결정된다.주택 수에는 일반 주택뿐 아니라 분양권이나 조합원입주권,주택으로 사용하고 있는 오피스텔도 모두 포함된다.
양도차익 30억 원을 얻은 A 씨의 경우 중과세 유예 기간 중에는 10년 이상 보유에 따른 장기보유 특별공제로 6억 원(20%)을 공제받을 수 있었다.하지만 중과세 유예 종류 후 매도하게 된다면 공제가 적용되지 않는다.주택을 아무리 오래 보유했더라도 중과세율이 적용되는 순간 장기보유에 따른 특별공제 혜택은 하나도 받을 수 없게 된다.
중과세율이 적용된다면 매도 순서에 따라서도 세액 차이가 날 수 있다.A 씨도 대치동 주택을 가장 먼저 매도하면 3주택 중과세율이 적용 되고,비조정대상지역인 가평군 내 주택을 먼저 처분한 뒤 대치동 주택을 매도하면 2주택 중과세율이 적용된다.매도 순서를 바꾸는 것만으로 3억3000만 원의 세금을 아낄 수 있다.
중과세율은 조정대상지역에 위치한 주택에만 적용된다.중과세율과는 상관없는 비조정대상지역 주택을 처분한 후 조정대상지역 주택을 매도하면 세액이 줄어드는 것이다.조정대상지역에 여러 채를 보유했다면 양도차액이 적은 주택부터 처분하는 게 합리적이다.조정대상지역으로 변경된 지역이라도 양도 당시 비조정대상지역이라면 중과세율이 적용되지 않는다.
또 일시적 2주택,주식 코인 토토동거봉양주택,혼인합가주택 등 비과세가 적용되는 주택도 중과세가 면제된다.다만 장기임대주택,상속주택 등을 매도할 때는 중과세 예외 주택에 해당될 수 있다.
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