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강남권‘초고가·재건축’호가 큰폭 하락
압구정·서초선 수억 낮춘 매물 잇따라
대출·거래 규제에 꽁꽁 얼어붙은 매수세
거래 실종에 급매보다‘증여’고민하기도

서울 강남권 한 부동산 중개업소에 양도세 관련 안내문이 게시돼 있다.연합뉴스정부의 세제개편안 발표 이후 서울 주요 지역에서 집주인들의 매도 상담과 신규 매물이 늘고 있다.특히 보유세와 양도소득세 부담이 커지는 초고가 주택을 중심으로 가격을 낮춰 매물을 내놓고 있다.실거주 전환이나 증여를 고민하는 움직임도 감지된다.매물이 나와도 대출 규제로 매수 여력은 위축되면서 실제 거래로는 이어지지 않는 모습이다.시장에서는 “가격이 조정돼도 이를 받아줄 수요가 없다”는 분위기가 확산하고 있다.

16일 서울경제신문 취재를 종합하면 세제개편안 발표 이후 강남권 초고가 주택 및 재건축 단지에서 기존 호가보다 수억 원 낮은 가격에 매물을 내놓거나 가격 협상 여지를 열어두는 사례가 크게 늘고 있다.실제로 세제개편안 전후로 등록된 매물 가격을 살펴보면,일부 고가 대단지와 재건축 단지를 중심으로 낙폭이 뚜렷하게 감지된다.

일례로 서초구 서초동‘래미안리더스원’(전용 114㎡)의 경우 세제개편안 발표 전 58억 원이었던 매물이 44억 8000만 원으로 13억 2000만 원 하락해 등록되었으며,반포동‘아크로리버파크’(전용 84㎡) 역시 63억 원에서 56억 원으로 7억 원 낮아졌다.송파구 가락동‘헬리오시티’(전용 84㎡)도 33억 원에서 30억 원으로,성동구 금호동‘벽산’(전용 84㎡)이 19억 5000만 원에서 18억 5000만 원으로 가격을 낮추는 등 서울 주요 지역 전반에서 하향 조정된 매물들이 시장에 이름을 올리고 있다.

특히 재건축 단지에서 고령 집주인들의 매도 고민이 커지는 모습이다.세 부담에 더해 재건축 과정에서 발생할 분담금과 사업 기간에 대한 불확실성이 겹치면서다.

강남구 압구정동 대표 재건축 단지인‘압구정 현대1,gs편의점 토토2차’(전용 198㎡)는 세제개편안 발표 직전인 7월 초 119억 원에 매물이 등록되었으나,gs편의점 토토최근 92억 원으로 27억 원 낮아진 가격에 다시 시장에 나왔다.인근 A중개업소 관계자는 “세제개편 이후 추가된 매물 대다수가 기존 대비 호가를 크게 낮추고 있다”며 “종합부동산세 등 보유세 부담을 크게 느끼는 고령층이 많으며 금액 조정에 대해서도 열린 분위기”라고 말했다.

하반기로 접어든 7월 5대 은행의 대출 한도가 벌써 초과되면서 실수요자들 사이 주택담보대출을 받기 위해‘오픈런’을 뛰는 양상이 펼쳐진 바 있다.서울 시내에 설치된 시중은행 ATM 기기 모습.뉴스1다만 “매수세는 여전히 신중하다”는 게 중개업계의 공통된 말이다.최근 금융당국이 8·13 대책을 통해 올해 가계대출 총량 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3%로 상향하고 잔금·이주비 대출 등의 숨통을 틔워주기로 했으나,고가 아파트 주택담보대출 등에 대해서는 여전히‘가계부채 엄격 관리’라는 큰 기조가 유지되고 있다.이 때문에 대출 한도만큼 실제 자금을 원활하게 조달할 수 있을지 불확실성이 크고,gs편의점 토토당장 뚜렷한 매수세 회복으로 이어지기는 어렵다는 관측이 우세하다. 압구정 인근 B중개업소는 “세금 부담도 있고,재건축이 언제 끝나 다시 들어갈 수 있을지도 모르는 상황이라 매도를 고민하는 집주인들이 늘었다”며 “가격만 놓고 보면 가치가 있어 보이지만 대출이 나오지 않아 매수세가 많지 않다”고 덧붙였다.

강남권에 비해 상대적으로 가격대가 낮은 한강벨트에서도 매물이 움직이기 시작했다.마포·용산·성동구에서는 비거주 소유주나 임대사업자 만기 매물을 중심으로 매도 움직임이 나타나고 있다.30억 이하 단지는 보유세 부담이 상대적으로 낮아 이른바‘덜 똘똘한 한 채’로 분류되지만 25억 원 이상 고가 아파트에 대한 대출이 2억 원밖에 나오지 않는 상황에서 실제 거래로 이어지기는 어렵다는 게 현장의 설명이다.

서울 마포구 염리동‘마포프레스티지자이’에서는 세제 변화에 대응해 비거주 집주인이 매물을 내놓은 사례가 확인됐다.단지 내 C중개업소 관계자는 “장기보유특별공제가 사라지고 거주 기준으로 바뀌는 영향으로 비거주 집주인의 전용 84㎡ 매물이 30억 원에 나왔다”며 “아직 시세보다 떨어지지는 않았지만 임대차 만기가 다가올수록 가격이 내려갈 수 있다”고 말했다.이어 “재개발로 입주하지 않고 바로 임대를 놓은 집들이 많아 향후 매물이 더 나올 가능성이 있다”고 덧붙였다.마포구 아현동‘마포래미안푸르지오’에서도 급매물을 기다리는 대기수요만 쌓이고 거래는 이뤄지지 않는 분위기다.

성동구 옥수동‘e편한세상 옥수파크힐스’에서는 2018년 등록한 임대사업자의 8년 의무임대기간이 도래하면서 매도 물건이 나왔다.하지만 거래는 역시 쉽지 않다.성동구 D중개업소 관계자는 “매물이 나와봐야 그림의 떡”이라며 “본인 집을 팔고 와야 하는 사람들이 많은데 1금융권이 막혀 있어 집을 파는 것도 어렵고 대출을 받아 필요한 나머지 자금을 조달하기도 어렵다”고 말했다.이어 “토지거래허가가 나더라도 잔금 60일 전에 은행권에서 심사를 하는데 그때 돼서 또 대출이 나올지 안 나올지도 모르는데 그런 리스크를 감수할 사람이 어디 있겠느냐”고 말했다.

거래가 쉽지 않자 급매로 팔기보다 증여를 고려하는 사례도 나타나고 있다.압구정 현대5차 단지 내 I중개업소에는 8일 아침 80세 안팎의 은퇴한 집주인이 찾아와 주택을 증여할 수 있는지를 상담한 것으로 전해졌다.I중개업소 관계자는 “세제개편 이후‘증여를 해야 하느냐,gs편의점 토토팔아야 하느냐’는 식으로 문의하는 고령층이 있다”며 “지금 집값이 조정받는 시기에 증여하면 향후 가격이 더 오를 때보다 낮은 가액으로 증여할 수 있다는 점 때문에 고려하는 것”이라고 말했다.다만 증여세를 실제로 부담할 여력이 있는지를 두고 고민이 커지고 있는 상황이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “세제개편으로 일정 부분 고가주택 매물 출회를 유도할 수 있다”며 “다만 서울 핵심 지역은 대체 가능한 자산이 아니기 대문에 실거주 전환이나 증여 등을 선택하는 사례도 적지 않을 것”이라고 전망했다.

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