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부동산 인사이트
예컨대 아파트 가격이 오름세를 보일 때는 마음이 조급해진 수요로 인해 적정 수준의 공급을 해도‘초과수요’상태에 놓일 수 있다.반대로 아파트 가격이 내림세일 때는 시장에서 수요가 확 줄어들기도 한다.따라서‘언제까지 몇 가구를 공급한다’는 공급 정책도 중요하지만,더욱 중요한 포인트는‘수요층 심리’라고 해도 무방하다.
국가데이터처가 매년 발표하는 주택소유통계를 살펴보면 2024년 기준 유주택 가구 비율은 57%,무주택 가구 비율은 43%다.즉,전국의 2229만 가구 중 961만 가구가 무주택으로,블랙잭 원작이들이 주택시장의 잠재된 실수요층이라고 볼 수 있다.무주택 가구를 연령에 따라 다시 쪼개면▶30세 미만 161만 가구▶30~39세 199만 가구▶40~49세 160만 가구▶50~59세 170만 가구▶60세 이상 268만 가구다.
다만,이는 무주택 가구로 본 단순 수치다.여기에 수요층의 심리를 고려하면 정확한 주택 수요 물량이라고는 할 수 없다.이를 따져보려면 주택 수요층의 지표를 잘 활용해야 한다.부동산 시장에서 전통적으로 사용되는 수요층 지표는 전·월세 주거비용과 관련된 가격이다.그 이유는 앞서 확인한 무주택 961만 가구가 결국은 내 집 없이 임대차 시장에 머물고 있기 때문이다.
이 때문에 과거부터 전·월세가격 상승 폭이 커지면 시차를 두고 갈아타기 수요가 누적되면서 매매가격을 밀어 올리는 요인으로 작동한 바 있다.예를 들어 2020년 7월 말 이른바‘임대차 3법’시행 이후 전·월세가격이 폭등하면서 매매가격도 시차를 두고 오름폭을 확대했다.
전·월세가격으로 실수요의‘불안 요소’를 파악할 수 있다면,블랙잭 원작청약 경쟁률로는 실수요의‘조급증’을 확인할 수 있다.매매 거래량의 증감 추이로도 실수요의 조급증을 일부나마 확인할 수 있지만,거래량에는 투자와 실수요가 혼재돼 있다.반면 청약시장은 무주택 실수요자 위주(유주택자는 미미한 편)여서 좀 더 정확하다고 할 수 있다.
지난해 기준 서울·수도권 청약 경쟁률은 평균 10대 1에 달했다.서울만 놓고 보면 평균 154대 1이었다.지난해 지방은 평균 5대 1이었다.광역시만 떼어 보면 평균 3대 1이었다.경쟁률을 놓고 보면 서울·수도권 수요층이 지방보다 조급함이 더 크다고 볼 수 있다.
이 같은 수요층의 심리를 직접 보여주는 통계도 존재한다.한국은행·한국부동산원은 물론 부동산R114나 KB국민은행 같은 민간 시세 조사 기관에서도 수요층(가구·중개사무소·주거단지 등) 표본 조사를 통해‘선행 지수’를 발표한다.한국은행은 매월 소비자동향지수(CSI)와 함께 주택가격전망지수를 발표한다.해당 지표는 장기평균치(2003년 1월~2019년 12월)를 기준값(100)으로 100보다 크면 낙관적임을,100보다 작으면 비관적임을 의미한다.
CSI는 현재와 비교한 1년 후 전망을 의미하는데 가장 최근 발표된 2월 자료에 따르면 주택가격전망지수는 108로 전월보다 큰 폭(16포인트)의 하락세다.지수가 100이면 1년 뒤 집값이 오를 것이라는 전망과 내릴 것이라는 전망이 팽팽하다는 것을 의미한다.2월 주택가격전망지수는 2022년 7월 이후 가장 크게 하락했는데,그럼에도 아직은 상승 전망이 미세하게나마 더 우세한 셈이다.
한국부동산원은 매매와 전·월세 수급 동향을 발표한다.공급과 수요 상황을 0~200 사이의 점수로 나타낸 것으로 기준치(100)보다 높으면 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많다는 의미다.최근 97~102 사이에서 움직이고 있어 팔려는 경향성이 약간은 더 강한 상황이다.KB국민은행은 매매와 전세가격전망지수를 매월 발표한다.0~200 범위 이내에서 움직이며 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 의미다.최근 104~115 사이에서 움직이고 있다.
민간 시세 조사 기관인 부동산R114도 소비자를 대상으로 6개월 뒤 시장 전망에 관한 설문 조사를 정기적으로 진행한다.국책연구기관인 국토연구원은 매매와 전·월세 소비심리지수를,주택금융공사는 주택구입부담지수(K-HAI)를 발표한다.
이처럼 다양한 수요 심리 지표가 있지만 특정 시점(혹은 최근)에 산출된 지표 해석에는 주의가 필요하다.1년 이상의 중장기 추이를 통해 수요자 심리 상태 변화를 파악하는 것이 더 유의미하기 때문이다.예를 들어 한국은행 주택가격전망지수가 현재 108이므로 1년 뒤 집값이 오른다고 단순하게 결론 낼 것이 아니라,역대 최고점(2020년 12월 132)과 비교하면 수요가 위축됐다는 정도의 해석과 역대 최저점(2022년 11월 61) 대비 수요 심리가 많이 개선됐다는 정도의 해석이 더 유효하다고 볼 수 있다.
따라서 앞으로의 부동산 시장에 관심 있는 사람이라면 이러한 수요층 지표를 다양하게 참고하고,그 외 중요 변수를 고려하여 부동산 시장의 미래 방향성에 대해 고민할 필요가 있다.또한 정부의 정책 추진 방향이 수요층 심리와 방향이 일치하는지를 점검해야 의사 결정의 정확도가 조금이라도 더 높아질 수 있다.
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：민주당 현역 2호"아이오닉5·6 3000만원대에 산다"…현대차 전기차 할인 강화- Copyright ⓒ [아주경제 ajunews.
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